Besonderheiten bei Vermietungseinkünften

Eine Investition in Immobilien wird gerade in Zeiten günstiger Kreditmittel gerne überlegt: sei es als werthaltige Anlageform oder als „Zusatzrente“ im Alter.

Bei der Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind einige Besonderheiten zu beachten bzw. können die Steuerpflichtigen auch von Wahlrechten Gebrauch machen.

Grundsätzlich werden die Einkünfte ermittelt, indem man von den Mieteinnahmen die damit in Zusammenhang stehenden Kosten abrechnet. Zu den Einnahmen gehören hauptsächlich die gezahlten Kaltmieten, die Umlagen und evtl. Zinsen auf Mietkonten. Zu den Ausgaben (steuertechnisch: Werbungskosten) zählen die Bewirtschaftungskosten, Zinsaufwand für Darlehen, die Abschreibung auf den Gebäudewert und Erhaltungsaufwand, um die wichtigsten Positionen zu nennen. Größeren Erhaltungsaufwand, also nicht regelmäßig wiederkehrende Schönheitsreparaturen, wie z. B. der Austausch der Heizungsanlage oder eine Dachreparatur, müssen nicht im Jahr der Zahlung in voller Höhe bei den Werbungskosten berücksichtigt werden, sondern dürfen auf 2 – 5 Jahre gleichmäßig verteilt werden. Damit kann man eine Senkung der Steuerbelastung für mehrere Jahre erreichen.

Wurde eine Immobilie gekauft und beträgt das Modernisierungsvolumen in den ersten drei Jahren nach dem Erwerb mehr als 15 % des Gebäudewertes, sind die Erhaltungsaufwendungen nicht sofort abziehbare Werbungskosten, sondern sog. anschaffungsnaher Herstellungsaufwand. Das Finanzamt zählt dann den Erhaltungsaufwand zu den Anschaffungskosten des Gebäudes und erhöht somit die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung.

Auf diese Weise wirken sich die Instandhaltungs- bzw. Modernisierungskosten nur zu je 2 % pro Jahr aus – wohingegen bei Einhaltung der 15 %-Grenze die Aufwendungen zu 100 % abzugsfähig sind. In der Regel werden die Vermietungseinkünfte in den ersten Jahren vom Finanzamt mit einem Vorbehalt im Einkommensteuerbescheid veranlagt, der es erlaubt, auch nach Ablauf der 3-Jahres-Frist bei Überschreitung der 15 %-Grenze die Bescheide rückwirkend zu ändern.

Bei der Vermietung an nahe Angehörige ist unbedingt darauf zu achten, dass die vereinbarte Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Kaltmiete beträgt. Nur in diesem Fall bleiben die Werbungskosten zu 100 % abzugsfähig. Wird beispielsweise nur eine Miete von 50 % der ortsüblichen Mieten geleistet, so sind folglich auch nur 50 % der Werbungskosten abzugsfähig.

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Gabriele Visscher · Steuerberater · An der Insel 32 · Korschenbroich · Tel. 02161.475197