Immobilien – auch ein Klassiker im Steuerrecht

Nicht erst seit der Finanzkrise 2008/2009 gelten Immobilien als wertbeständige Anlageform. Dabei sind die Gründe für einen Verkauf oder Kauf einer Immobilie vielfältig.

Gerade in den letzten Jahren ist das Preisniveau stetig gestiegen, so dass sich mancher überlegt, einen Gewinn aus der Veräußerung einer Immobilie auch zu realisieren. Bei Immobilien im Privatvermögen kann dies ohne steuerliche Belastung erfolgen, wenn kein sog. Spekulationsgeschäft vorliegt. Für ein Spekulationsgeschäft muss die Zeitspanne zwischen Kauf und Verkauf des Grundstücks weniger als 10 Jahre betragen.

Selbst wenn die Frist von 10 Jahren noch nicht verstrichen ist, bleibt ein Veräußerungsgewinn steuerfrei, wenn die Immobilie während der ganzen Zeit oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

Für die Berechnung der Veräußerungsfrist von 10 Jahren sind die obligatorischen Verträge, hier demnach die Daten der notariellen Urkunden maßgeblich. Wurde beispielsweise der Kauf eines Grundstücks am 2.5.2010 von einem Notar beurkundet, so war ein steuerfreier Verkauf ab dem 3.5.2020 möglich.

Für ein Spekulationsgeschäft ist – wie oben beschrieben – ein Anschaffungsvorgang erforderlich. Ein solcher liegt nicht vor, wenn man ein Grundstück unentgeltlich erworben, z. B. geerbt oder geschenkt bekommen hat. Hier tritt man sozusagen in die Fußstapfen des Rechtsvorgängers und muss dessen Haltefristen mit den eigenen zusammenrechnen.

Sollte doch ein lukratives Angebot vorgelegt werden oder sieht man sich aus anderen Gründen gezwungen, ein Grundstück innerhalb der Spekulationsfrist zu veräußern, berechnet sich der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn wie folgt:

Vom Veräußerungspreis werden die Anschaffungskosten (eigene oder auch solche des Rechtsvorgängers) und die sog. Werbungskosten, d. h. Kosten, die im Zusammenhang mit dem Verkauf der Immobilie entstanden sind, in Abzug gebracht. Sollte die Immobilie zuvor vermietet worden sein, sind die während der Haltefrist in den jährlichen Einkommensteuererklärungen als Werbungskosten angegebenen Abschreibungsbeträge wieder hinzuzurechnen.

Dieser Veräußerungsgewinn wäre als sonstige Einkünfte in der Einkommensteuererklärung anzugeben. Die Anwendung eines besonderen Steuersatzes ist hierfür nicht vorgesehen.

Sollten Sie weitere Fragen haben – wir beraten Sie gerne!

Gabriele Visscher · Steuerberater · An der Insel 32 · Korschenbroich · Tel. 02161.475197